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Droit de préemption ou de substitution (indivision)

Article du 12/04/2021 10:06

 

L’ancêtre du droit de préemption des indivisaires : le retrait successoral.
Art 815-14 : « L’indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l’indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens in-divis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extra-judiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les noms, domicile et profession de la personne qui se propose d’acquérir. »
Il y a préemption si vente à titre onéreux, donc pas de préemption en cas d’échange. Mais la vente pourrait être annulée s’il est prouvé que l’échange a été fait dans le but de frauder.
Notion « d’étranger dans l’indivision » : La condition posée par la loi est en relation étroite avec la finalité des droits de préemption des indivisaires. Il s’agit en préemptant d’éviter l’intrusion d’un tiers dans l’indivision, le mécanisme d’élimination mis en place par la loi n’a plus lieu d’être. Les indivisaires peuvent se céder librement entre eux la totalité ou une quote-part de leurs droits indivis ».
Le droit de préemption des indivisaires joue quelle que soit la forme de la vente : amiable ou par adjudication. Pour éviter le droit de préemption certains ont essayé la chose suivante : A donne à B à titre gracieux des parts indivises (donc pas de droit de préemption car pas à titre onéreux). Puis A vend ses autres parts indivises en évitant le droit des préemptions car B fait désormais parti de l’indivision. Mais volonté frauduleuse donc nullité de la vente. Le droit de préemption urbain ne s’applique que si la vente est consentie à un tiers. Mais comme avant d’effectuer la vente à un tiers, il faut purger le droit de préemption des indivisaires. L’ordre est donc de purger le droit de préemption des indivisaires avant celui de la ville. Il n’y a donc pas de droit de préemption urbain si la vente est consentie à un indivisaire.
Attention, quand il y a un démembrement de propriété : il faut notifier aux nus-propriétaires et aux usufruitiers (qui ont un droit de préemption de second rang).
La Cour de cassation a jugé que « la notification faite aux titulaires du droit de préemption de l’intention de céder les droits indivis ne vaut pas vente pas offre de vente ». Donc l’indivisaire qui a fait cette notification peut renoncer à son projet, malgré la manifestation de volonté d’un autre indivisaire d’exercer son droit de préemption. Il dispose d’un véritable droit de repentir. Il ne pourra toutefois l’exercer que s’il n’a pas, par ailleurs, déjà établi un avant-contrat avec le cessionnaire des droits indivis. Il peut donc le faire que s’il est en pourparlers.
La sanction en cas de non-respect du droit de préemption des indivisaires est la nullité. Nullité également dans le cas où la cession aura eu lieu au profit d’une personne différente de celle indiquée dans la notification ou à des conditions différentes.
L’action en nullité se prescrit sur 5 ans. Elle peut être invoquée par les co-indivisaires et par leurs héritiers.
Le délai de départ des 5 ans n’est pas prévu par la loi. Il démarre normalement au moment où l’indivisaire lésé a connaissance de la vente (mais c’est aléatoire). La Cour de cassation a décidé qu’en cas de publication de la vente, il était réputé n’avoir eu connaissance à la date de cette formalité.

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