En bref. Le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, s’applique depuis le 21 février 2026. Il permet d’amortir chaque année 3 % à 5,5 % de 80 % du prix d’un logement collectif loué nu, à loyer plafonné, pendant neuf ans minimum. La déduction est limitée à 8 000 € par an et par foyer, 12 000 € au plus.
D’où vient le statut du bailleur privé ?
L’idée vient du rapport du sénateur Marc-Philippe Daubresse et du député Mickaël Cosson, remis le 30 juin 2025 à la ministre du Logement, Valérie Létard. Il proposait d’autoriser le propriétaire qui loue nu à amortir son bien.
Le rapport visait large : un amortissement de 5 % par an dans le neuf et de 4 % dans l’ancien rénové, bonifié pour les loyers modérés, et un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu’à 40 000 € par an. Le Parlement a nettement réduit la voilure. La mesure a été introduite par amendement au projet de loi de finances pour 2026. Les députés l’ont votée le 14 novembre 2025, mais le rejet de la première partie du budget a fait tomber ce vote. Le Sénat l’a réécrite, puis l’Assemblée l’a retenue en nouvelle lecture en janvier 2026. La version finale figure à l’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026.
Qu’est-ce qui est réellement en vigueur au 31 octobre 2026 ?
Seul l’article 47 de la loi de finances pour 2026 est applicable. Il rétablit les i (neuf) et j (ancien) du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts, pour les acquisitions réalisées entre le lendemain de la publication de la loi et le 31 décembre 2028.
Le loyer libre est exclu. Le bailleur doit respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire du Pinel pour le loyer intermédiaire, ou ceux du dispositif Loc’Avantages pour le social et le très social. À Paris (zone A bis), le plafond intermédiaire de base est de 19,71 € par m² et par mois, hors charges, pour les baux conclus en 2026.
| Niveau de loyer | Logement neuf (i) | Ancien avec travaux (j) | Plafond annuel par foyer |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € si au moins 50 % des loyers bruts concernés relèvent du social |
| Très social | 5,5 % | 4 % | 12 000 € si au moins 50 % des loyers bruts concernés relèvent du très social |
Comment fonctionne l’amortissement du bailleur privé ?
Le bailleur déduit de ses revenus fonciers une fraction annuelle du prix du logement, comme une entreprise amortit un actif. Le terrain n’est pas amortissable : la loi le fixe forfaitairement à 20 % du prix net de frais.
- Biens visés. Uniquement des logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif. Les maisons individuelles sont exclues.
- Neuf. Logement acquis neuf, en VEFA ou que le bailleur fait construire.
- Ancien. Travaux d’amélioration d’au moins 30 % du prix d’acquisition, répondant aux critères d’une réhabilitation lourde, ou travaux aboutissant à un immeuble neuf au sens de la TVA. La base comprend alors le prix et les travaux.
- Engagement. Location nue, en résidence principale, pendant neuf ans au moins, à une personne extérieure au foyer fiscal et sans lien de parenté jusqu’au deuxième degré. Le bail doit prendre effet dans les douze mois.
- Option. Elle s’exerce dans la déclaration de revenus et elle est irrévocable. Le régime réel est obligatoire : le micro-foncier est exclu.
- Détention. Possible via une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, si l’associé garde ses parts. Exclue en cas de démembrement de propriété, sauf décès d’un conjoint.
En cas de rupture de l’engagement, les amortissements déduits sont réintégrés au revenu foncier de l’année, avec un système de quotient. L’invalidité, le licenciement ou le décès écartent cette reprise. À la revente, les amortissements viennent réduire le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value (article 150 VB, III du CGI).
Pourquoi parle-t-on de « dispositif Jeanbrun » ?
Les deux noms désignent le même mécanisme. Le second renvoie à Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, qui a porté la mesure pendant le débat budgétaire. Nous avions détaillé ses angles morts dans notre analyse du dispositif Jeanbrun.
Qu’est-ce qui reste en projet ?
Deux textes en discussion peuvent modifier le régime, mais aucun n’est adopté définitivement. Tant qu’ils ne sont pas promulgués, seules les règles de l’article 47 s’appliquent.
Le projet de loi relance et décentralisation du logement a été adopté par le Sénat le 8 juillet 2026. Dans sa version sénatoriale, l’ancien ne serait plus réservé aux immeubles collectifs, ce qui ouvrirait la porte aux maisons. Le seuil de 30 % de travaux serait remplacé par une condition de performance : atteindre au moins la classe D du DPE, ou la classe E pour un logement classé G. Il ouvre aussi le régime aux SCPI et à la transformation de bureaux en logements. La commission des affaires économiques de l’Assemblée a déposé son texte le 23 septembre. La séance publique est prévue à partir du 17 novembre 2026.
Le projet de loi de finances pour 2027, présenté le 1er octobre, ne touche pas au dispositif Jeanbrun. Il vise en revanche la location meublée : son article 7 plafonnerait l’amortissement des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) à 2,5 % par an et à 7 000 € par foyer fiscal. Les débats sont en cours.
Statut du bailleur privé, location nue au réel ou LMNP : que choisir ?
Le Jeanbrun ajoute un amortissement à la location nue au réel, en échange d’un loyer plafonné et d’un engagement de neuf ans. Le LMNP reste plus souple, mais il a perdu une partie de son intérêt.
| Critère | Statut du bailleur privé | Location nue au réel | LMNP au réel |
|---|---|---|---|
| Amortissement du bâti | 3 % à 5,5 % de 80 % du prix, 8 000 à 12 000 € par an | Aucun | Oui, selon la durée d’utilisation ; plafond de 2,5 % et 7 000 € proposé par le PLF 2027 |
| Loyer | Plafonné (intermédiaire, social, très social) | Libre, sous réserve de l’encadrement des loyers à Paris | Libre, sous la même réserve |
| Durée d’engagement | 9 ans minimum | Aucune | Aucune |
| Déficit | Règles du déficit foncier (application exacte à préciser) | Imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € (21 400 € pour certains travaux énergétiques jusqu’en 2027) | Imputable sur les seuls revenus de location meublée |
| Plus-value | Amortissements déduits du prix d’acquisition | Pas d’amortissement à réintégrer | Amortissements réintégrés depuis le 15 février 2025, sauf résidences étudiantes, seniors et Ehpad |
Depuis la loi de finances pour 2025 (article 84), les amortissements déduits en meublé majorent la plus-value. Le Jeanbrun suit la même règle : son intérêt tient à l’économie d’impôt pendant la location, pas à la sortie.
Combien rapporte le statut du bailleur privé sur un exemple parisien ?
À Paris, le plafond de 8 000 € est vite atteint, ce qui limite le gain à quelques milliers d’euros par an. Exemple simplifié, qui ne vaut pas simulation.
Un bailleur achète un appartement ancien dans un immeuble parisien pour 300 000 € net de frais et réalise 90 000 € de travaux, soit 30 % du prix. La base est de 390 000 €. Après le forfait foncier de 20 %, il reste 312 000 € amortissables. À 3 % (loyer intermédiaire), l’amortissement théorique atteint 9 360 € par an, mais il est ramené au plafond de 8 000 €.
Supposons des loyers de 11 000 € par an, sous le plafond applicable, et 2 500 € de charges déductibles. Le revenu foncier net passe de 8 500 € à 500 €. Avec une tranche marginale de 30 % et des prélèvements sociaux de 17,2 %, l’économie atteint environ 3 776 € par an, soit près de 34 000 € sur neuf ans.
En cas de revente après neuf ans, les 72 000 € d’amortissements réduisent d’autant le prix d’acquisition. Après les abattements pour durée de détention (24 % pour l’impôt, 6,6 % pour les prélèvements sociaux), le surcoût de plus-value approche 22 000 €. Il diminue avec le temps et disparaît après 30 ans de détention. Le dispositif profite donc surtout au bailleur qui conserve son bien.
Quels sont les avantages et les limites ?
Le statut améliore la rentabilité nette de la location nue de longue durée. Il reste étroit pour un propriétaire parisien.
- Points forts. Une déduction prévisible, cumulable avec les charges du régime réel. Aucune zone exclue par le texte. L’ancien rénové est éligible, ce qui intéresse les acheteurs qui réhabilitent.
- Limites. Un plafond par foyer et non par logement. Des loyers plafonnés, souvent sous le marché parisien. Un seuil de 30 % de travaux exigeant. L’exclusion des maisons et du loyer libre. Une fenêtre d’acquisition qui se ferme fin 2028.
Ces plafonds alimentent un débat plus large sur l’offre locative, abordé avec l’accord transpartisan pour relancer l’offre.
Que pourrait changer la présidentielle de 2027 ?
Le dispositif court jusqu’au 31 décembre 2028, donc au-delà de l’élection. La majorité issue du scrutin pourra l’élargir, le resserrer ou le fermer, dès la loi de finances pour 2028.
Rien ne garantit juridiquement le maintien des règles pour les engagements en cours. Par le passé, les régimes d’investissement locatif ont toutefois été fermés aux acquisitions nouvelles sans toucher aux engagements pris. Le Sénat a d’ailleurs voté une précision selon laquelle le régime s’applique dans sa rédaction en vigueur à la date d’acquisition. Pour un projet d’achat, le calendrier politique pèse donc sur le moment de la signature, comme nous l’expliquions dans un marché suspendu à la présidentielle.
Pour le détail des logements éligibles, des plafonds et du calcul pas à pas, consultez notre guide du dispositif Jeanbrun.
Questions fréquentes
Le statut du bailleur privé s’applique-t-il à un logement que je possède déjà ?
Non. Il vise les logements acquis, ou les permis de construire déposés, entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Un bien détenu avant cette période n’y ouvre pas droit.
Peut-on louer à loyer libre avec le dispositif Jeanbrun ?
Non. La loi n’ouvre l’amortissement qu’aux loyers intermédiaires, sociaux et très sociaux, avec des plafonds de loyer et de ressources du locataire.
Une maison individuelle est-elle éligible ?
Pas en l’état du droit. Le texte en vigueur exige un bâtiment d’habitation collectif. Le projet de loi relance logement voté par le Sénat ouvrirait l’ancien aux maisons, mais il n’est pas adopté définitivement.
Le plafond de 8 000 € s’applique-t-il par logement ?
Non, par foyer fiscal et par an, tous logements confondus. Il passe à 10 000 € ou 12 000 € si au moins la moitié des loyers bruts concernés provient de locations sociales ou très sociales.
Que se passe-t-il si je vends avant neuf ans ?
Les amortissements déduits sont réintégrés au revenu foncier de l’année de rupture, sauf invalidité, licenciement ou décès. La plus-value est en plus calculée sur un prix d’acquisition réduit de ces amortissements.
Sources
- Légifrance, loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (article 47)
- Légifrance, article 150 VB du code général des impôts
- Légifrance, loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 (article 84)
- Sénat, dossier législatif du projet de loi relance et décentralisation du logement
- Sénat, texte adopté le 8 juillet 2026
- Assemblée nationale, dossier législatif relance et décentralisation du logement
- Ministère de l’Économie, principales mesures du PLF 2027
- WebLex, plafonds de loyer et de ressources 2026 (d’après BOFiP BAREME-000017)
- FFB, le rapport Daubresse-Cosson propose le statut du bailleur privé
- LégiFiscal, PLF 2026 : le nouveau statut d’investisseur locatif (novembre 2025)
- LégiFiscal, PLF 2027 : l’amortissement en LMNP plafonné (octobre 2026)
Article mis à jour le 31 octobre 2026. Il donne une information générale et ne remplace pas le conseil d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseiller en gestion de patrimoine.
