Un rapport accablant, une offre qui s’évapore, des maires qui résistent. Tout sur l’état réel du marché locatif français en mai 2026.
Il aura fallu huit ans, deux rapports d’évaluation et une crise du logement d’ampleur inédite pour que les données s’imposent là où les convictions politiques avaient longtemps régné. Le rapport remis fin mai au Parlement par les économistes Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle — commandé à l’automne par Matignon — torpille l’encadrement des loyers avec des chiffres, et ouvre la voie à son extinction programmée en novembre 2026.
La conclusion est sans ambiguïté pour qui veut la lire sans idéologie : « Pour un euro de baisse de loyer, environ deux tiers sont supportés par les propriétaires via une baisse de leur revenu après impôt et un tiers est financé par l’État via une baisse des recettes fiscales. » Autrement dit, le dispositif coûte à tout le monde pour ne profiter qu’à une minorité, et pas nécessairement aux plus fragiles. À Paris, près de 30 % des locataires bénéficiaires figurent parmi les 20 % des ménages les plus riches. Le rapport note une «c oncentration massive de hauts revenus » dans la capitale, exactement inverse à la cible sociale affichée.
Sur les prix, la baisse observée est réelle mais demeure modeste : 2 à 4 % en moyenne dans les villes qui ont mis en place le dispositif. Une baisse qui semble, de surcroît, difficile à attribuer au seul encadrement, notamment à Paris, dont le marché a été bouleversé par la pandémie et le départ de nombreux ménages vers la périphérie. Pire : les auteurs constatent qu’en province, les communes ayant mis en place l’encadrement ont vu leur nombre d’annonces locatives baisser d’environ 8 % par rapport au niveau initial, un signe direct d’assèchement de l’offre que les promoteurs du dispositif avaient toujours nié.
L’autre face du bilan est tout aussi sombre pour les défenseurs du dispositif : l’encadrement n’a pas seulement réduit l’offre, il a dégradé le parc disponible. Mécontents d’être contraints à des loyers insuffisants pour couvrir leurs charges, des bailleurs ont différé travaux et rénovations. « En l’absence d’ajustement possible par les prix, les propriétaires peuvent réduire les dépenses d’entretien, de rénovation ou de service, conduisant à un parc locatif de moindre qualité », note le rapport. Le dispositif censé protéger les locataires contribuerait donc à leur proposer des logements dégradés, l’exact contre-sens que ses concepteurs voulaient éviter.
La question de l’efficacité opérationnelle est tout aussi sévèrement traitée. Plus d’un tiers des propriétaires appliquent un loyer supérieur au plafond légal de 20 %. Les contrôles, fondés sur les signalements de locataires, sont « limités ». En région parisienne et à Bordeaux, le seuil maximal est dépassé de plus de 40 % pour certains types de biens. L’encadrement des loyers souffre d’une fragilité institutionnelle profonde : plusieurs arrêtés préfectoraux fixant les plafonds ont été suspendus ou annulés par les juridictions administratives. « On ne peut pas construire une politique publique sur des dispositifs illégaux », résume un connaisseur du dossier qui s’exprime dans Le Figaro.
Face à ce bilan, le gouvernement semble avoir choisi son camp. Le ministre Vincent Jeanbrun a réaffirmé ne pas être « favorable » à la généralisation de l’encadrement des loyers. « Compte-tenu des alertes présentées par le rapport, généraliser l’expérimentation dans sa forme actuelle ne paraît pas responsable », a déclaré le ministre, ajoutant que « le gouvernement n’y est pas favorable ». Selon les informations du Figaro, l’encadrement des loyers ne sera pas prolongé après novembre 2026.
Cette perspective ne va pas sans résistances. Cinquante maires, dont ceux de Paris, Lyon et Marseille, ont publié une tribune dans Le Monde exigeant la prolongation du dispositif. Ils citent des économies de 1 000 euros ’Atelier parisien d’urbanisme (Apur), et avancent des résultats similaires dans d’autres métropoles.
Mais l’observatoire privé Clameur, qui compare les évolutions de loyers entre villes avec et sans encadrement, ne constate quant à lui aucun effet significatif sur les prix — remettant en cause la méthodologie même de l’Apur, jugée non comparative faute de villes véritablement homogènes.Pendant ce temps, les loyers ont continué de progresser : +2,1 % en moyenne en 2025 selon Clameur, avec des hausses partout sauf dans cinq départements. L’encadrement, en comprimant artificiellement l’offre là où il s’applique, a contribué à une hausse de la pression locative dans les zones où il n’existe pas, explique l’Observatoire.
Le débat est ouvert, mais une étude de l’Institut Paris Région rapporte que l’offre locative privée à Paris a reculé de 3 % entre 2006 et 2022. Les investisseurs se sont relocalisés vers la grande couronne francilienne, où les rendements restent viables.
