Immobilier : un marché suspendu à la présidentielle

Avec des prix de l’ancien de nouveau orientés à la baisse et des ventes de neuf au plancher, le secteur a les yeux rivés sur le scrutin du printemps. Les programmes logement des candidats, eux, n’ont jamais été aussi éloignés. Après un an de hausse, la tendance s’est retournée. D’après l’indice Notaires-Insee, les prix des logements anciens ont reculé de 0,8 % sur un an au deuxième trimestre, alors qu’ils étaient restés stables au premier et avaient gagné 1,1 % en 2025. Le début d’année a d’ailleurs été révisé : la variation trimestrielle passe de +0,2 % à -0,2 %. Les volumes, eux, tiennent. Quelque 958 000 ventes ont été signées entre juillet 2025 et juin 2026, un niveau équivalent aux douze mois précédents.

Après la chute amorcée au printemps 2022, l’activité s’était redressée d’octobre 2024 à décembre Les maisons décrochent Le repli tient surtout aux maisons, en baisse de 1,3 %, quand les appartements restent quasiment stables (-0,1 %). Loïc Cantin, président de la Fnaim, y voit l’effet du diagnostic de performance énergétique : une mauvaise étiquette annonce des travaux et se répercute directement sur le prix. En Île-de-France, la baisse se limite à 0,3 %, les maisons cédant 1,5 % pendant que les appartements 2025 et se stabilise depuis janvier, note l’Insee.

Les maisons décrochent
Le repli tient surtout aux maisons, en baisse de 1,3 %, quand les appartements restent quasiment stables (-0,1 %). Loïc Cantin, président de la Fnaim, y voit l’effet du diagnostic de performance énergétique : une mauvaise étiquette annonce des travaux et se répercute directement sur le prix. En Île-de-France, la baisse se limite à 0,3 %, les maisons cédant 1,5 % pendant que les appartements gagnent 0,3 %. Le mètre carré y vaut en moyenne 6 130 € pour un appartement, et 9 560 € dans Paris. En régions, les prix perdent 1 % sur un an.

Le crédit redevient un frein
Le renchérissement du coût du crédit, qui avait déclenché la crise mi-2022, pèse de nouveau. En juin, le taux moyen des nouveaux prêts a atteint 3,27 % hors assurance selon la Banque de France, du jamais-vu depuis février 2025. Tous frais compris, il frôle 4 % au deuxième trimestre pour les durées de 20 ans et plus. L’attention se déplace pourtant vers la politique intérieure. Élodie Frémont, qui préside la commission des statistiques immobilières des notaires du Grand Paris, observe que le contexte national pèse désormais plus lourd que la géopolitique. Les annonces de campagne suscitent une avalanche de questions dans les études, et elle se garde de parier sur une consolidation durable d’un marché francilien qu’elle juge « fragile ». L’activité reprend prudemment, résume-t-elle, mais reste suspendue à la confiance des ménages, entamée par l’incertitude politique.

Le neuf toujours à l’arrêt
Dans la construction, le tableau est plus sombre encore (voir encadré). Avec 19 356 logements vendus entre avril et juin, les promoteurs reculent de 54 % par rapport au deuxième trimestre 2021, dernière année solide. Les permis ont chuté de 19,8 % sur le trimestre et les mises en commercialisation de 17,9 %, ce qui augure mal des mois à venir. Or ce déficit de logements neufs se répercute sur tout le marché : il alimente la pénurie locative, donc la hausse des loyers, et tire vers le haut les prix de l’ancien, ce qui dissuade les ménages de déménager, soulignent les observateurs du marché. Le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, peine à relancer l’investissement locatif, même si les ventes aux investisseurs particuliers ont bien progressé de 19,4 % au premier semestre. Mais à un peu plus de 6 500 logements, on est loin des 28 000 du premier semestre 2021. Seule éclaircie pour Pascal Boulanger, président de la FPI : contraire-ment au scrutin d’il y a cinq ans, le logement figure cette fois en bonne place dans les programmes.

Deux visions qui s’opposent
À droite et au centre, la priorité va à l’offre. Bruno Retailleau (LR) vise un million de logements supplémentaires entre 2027 et 2032, en supprimant le zéro artificialisation nette et en ramenant par une loi d’urgence les délais de construction de sept à trois ans. Il promet aussi une prime aux maires bâtisseurs. Le statut du bailleur serait rendu plus attractif, et les familles pourraient déduire leurs intérêts d’emprunt. Édouard Philippe mise sur une fiscalité immobilière allégée, de l’achat à la transmission, et sur une meilleure protection des propriétaires. Il laisserait le marché fixer les loyers. Le RN dit vouloir « restaurer le droit de propriété » et revoir la RE2020, en supprimant lui aussi le ZAN. Il remplacerait l’IFI par un impôt sur la fortune financière dont la résidence unique pourrait être exclue.
À gauche, la protection des occupants passe avant la construction. Jean-Luc Mélenchon défend le blocage des loyers dans toutes les zones tendues, des brigades de contrôle des annonces, le gel des loyers HLM et l’interdiction des expulsions. LFI veut porter de 25 % à 30 % le quota de logements sociaux par commune.