En bref. À Paris, le loyer de base d’un logement loué vide ou meublé en résidence principale ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé chaque année par arrêté préfectoral. L’expérimentation créée par la loi ELAN s’arrête le 24 novembre 2026, sauf adoption définitive de la prolongation de deux ans votée par le Sénat le 21 octobre.
Sur quel texte repose l’encadrement des loyers à Paris ?
Le dispositif repose sur l’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018. C’est une expérimentation, ouverte aux collectivités volontaires situées en zone tendue.
Prévue pour cinq ans, elle a été portée à huit ans par la loi 3DS du 21 février 2022. L’arrêté préfectoral du 12 juin 2026 le rappelle : l’expérimentation « prend fin le 24 novembre 2026 à minuit ». À Paris, le décret n° 2019-315 du 12 avril 2019 l’applique à tout le territoire de la ville, pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er juillet 2019. Les logements HLM et conventionnés, ceux soumis à la loi de 1948 et les meublés de tourisme sont exclus.
Le dispositif sera-t-il prolongé après novembre 2026 ?
Au 31 octobre 2026, rien n’est définitif. Le Sénat a voté une prolongation de deux ans, mais l’Assemblée nationale doit encore adopter ce texte sans le modifier avant le 24 novembre.
La proposition de loi du député Iñaki Echaniz, adoptée par l’Assemblée le 11 décembre 2025, visait une pérennisation et une extension. Le 21 octobre 2026, le Sénat l’a réécrite et a voté, par 325 voix contre 17, une simple prolongation de deux ans à périmètre constant. Le plafonnement du complément de loyer à 20 % a été supprimé. Le gouvernement soutient cette version mais refuse toute pérennisation.
La presse évoque un retour du texte à l’Assemblée le 19 novembre. Sans vote conforme et promulgation à temps, l’encadrement s’éteint. Les baux déjà signés garderaient leur loyer, révisable selon l’indice de référence des loyers (IRL). Pour une lecture critique de ces enjeux, voir notre analyse Encadrement des loyers : bientôt la fin d’une illusion ?
Comment le loyer maximum est-il fixé ?
Chaque année, le préfet de la région Île-de-France fixe par arrêté trois valeurs au mètre carré de surface habitable. Le loyer de base convenu au bail ne peut pas dépasser la plus haute.
- Le loyer de référence : le loyer médian relevé par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP).
- Le loyer de référence majoré : le loyer de référence plus 20 %. C’est le plafond.
- Le loyer de référence minoré : le loyer de référence moins 30 %. Il sert de seuil pour une réévaluation au renouvellement.
Les valeurs varient selon le secteur géographique, le type de location (vide ou meublée), le nombre de pièces principales (1, 2, 3, 4 et plus) et l’époque de construction (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990). Paris compte 80 quartiers, regroupés en 14 secteurs. Pour les meublés, l’arrêté ajoute une majoration au mètre carré. L’arrêté du 12 juin 2026 s’applique du 1er juillet au 24 novembre 2026. La valeur retenue est celle en vigueur à la signature du bail.
Comment calculer le loyer maximum de son logement ?
Il suffit de multiplier la surface habitable par le loyer de référence majoré applicable à l’adresse. Le simulateur de la DRIHL donne cette valeur à partir de l’adresse, du type de location, du nombre de pièces et de l’époque de construction.
Exemple tiré de l’annexe 2 de l’arrêté du 12 juin 2026 : un deux-pièces de 40 m² dans un immeuble d’avant 1946, quartier de la Roquette (11e arrondissement, secteur 11).
| Secteur 11, 2 pièces, avant 1946 | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Loyer de référence minoré | 19,1 €/m² | 21,8 €/m² |
| Loyer de référence | 27,3 €/m² | 31,1 €/m² |
| Loyer de référence majoré | 32,8 €/m² | 37,3 €/m² |
| Loyer de base maximum pour 40 m² | 1 312 € hors charges | 1 492 € hors charges |
Ces montants valent pour un bail signé entre le 1er juillet et le 24 novembre 2026. Vérifiez toujours sur le simulateur officiel : une autre époque de construction ou un autre nombre de pièces change le résultat.
Quand peut-on appliquer un complément de loyer ?
Un complément est possible si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort qui le justifient, par comparaison avec les logements de la même catégorie du même secteur. Le loyer de base doit alors être égal au loyer de référence majoré.
Selon le décret n° 2015-650, ces caractéristiques ne doivent pas avoir été prises en compte dans le loyer de référence, doivent être déterminantes pour fixer le loyer et ne doivent pas être récupérées au titre des charges. La loi n’en dit pas plus : les juges apprécient au cas par cas.
L’article 140 interdit tout complément si le logement a des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité ou une classe F ou G au DPE, entre autres défauts listés par les textes. Service-public.fr applique cette interdiction aux baux signés depuis le 18 août 2022.
Le locataire a trois mois après la signature pour contester devant la commission départementale de conciliation. Le bailleur doit alors prouver que le complément est justifié. Le texte du Sénat porterait ce délai à un an, sous réserve du vote final. Les colocations meublées sont aussi surveillées de près, comme le montre notre article Paris en guerre contre le coliving « piège à loyers ».
Que doit mentionner le bail ?
Le bail doit indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré de la catégorie du logement.
- Le loyer de base, hors charges et hors complément.
- Le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la signature.
- Le cas échéant, le montant du complément et les caractéristiques qui le justifient.
- En cas de relocation, le loyer du précédent locataire.
Ces montants doivent aussi figurer dans l’annonce. Si le bail omet les loyers de référence, le locataire peut mettre le bailleur en demeure de les ajouter dans le mois qui suit la prise d’effet. Faute de réponse sous un mois, il peut saisir le juge dans les trois mois pour obtenir une baisse du loyer.
Que risque un bailleur qui dépasse le plafond ?
Il s’expose à une amende administrative de 5 000 € au plus pour une personne physique et de 15 000 € au plus pour une personne morale. Il doit aussi restituer le trop-perçu.
La procédure commence par une mise en demeure : le bailleur a deux mois pour corriger le bail et rembourser le locataire, et un mois pour présenter ses observations. L’amende ne tombe qu’en cas d’échec. La loi permet au préfet de déléguer ce pouvoir au maire de Paris, et les signalements parisiens sont adressés à la Ville. Un cas concret est détaillé dans Une première amende pour dépassement de loyer.
L’amende n’empêche pas le locataire d’agir. Il peut demander une baisse du loyer et le remboursement du trop-versé, d’abord devant la commission départementale de conciliation (gratuite), puis devant le juge des contentieux de la protection.
Comment l’encadrement se combine-t-il avec le plafonnement des hausses ?
Les deux règles se cumulent. L’encadrement du niveau fixe un plafond au mètre carré. L’encadrement de l’évolution, propre aux zones tendues, limite la hausse à la relocation et au renouvellement.
Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 reconduit ce second mécanisme pour les baux conclus ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027. À la relocation, le loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire, révisé selon l’IRL s’il ne l’a pas été depuis douze mois. Des exceptions existent (travaux importants, loyer manifestement sous-évalué), mais à Paris le résultat reste plafonné au loyer de référence majoré. Pour les logements classés F ou G, aucune hausse n’est possible depuis le 24 août 2022.
Quelles communes d’Île-de-France sont concernées ?
En Île-de-France, trois territoires appliquent l’encadrement : Paris, Plaine Commune et Est Ensemble.
- Paris : depuis le 1er juillet 2019.
- Plaine Commune : 9 communes, dont Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine et Aubervilliers, depuis juin 2021.
- Est Ensemble : 9 communes, dont Montreuil, Bagnolet et Pantin, depuis décembre 2021.
Le dispositif couvre aussi Lille, Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier et une partie de Grenoble-Alpes Métropole et du Pays basque. Au total, environ 70 communes et 1,2 million de locataires, selon la Cour des comptes.
Pourquoi l’encadrement reste-t-il contesté ?
Ses effets sur les loyers sont modestes, sa méthode est critiquée et son respect reste partiel, surtout à Paris.
Le 14 octobre 2026, la Cour des comptes a pointé des « fondements méthodologiques fragiles ». Les critères de la grille n’expliquent en moyenne que 48 % des écarts de loyer au mètre carré. Les études divergent : modération de 2 à 4 % pour certains économistes, freinage de 5 % à Paris selon l’Apur, aucun effet significatif ailleurs selon Clameur. La Cour propose de réformer le dispositif ou de revenir à un encadrement renforcé des hausses.
Selon le 6e baromètre de la Fondation pour le logement des défavorisés, 46 % des annonces parisiennes dépassaient le plafond entre août 2025 et août 2026, contre 31 % un an plus tôt. Le taux atteint 61 % à Plaine Commune et 36 % à Est Ensemble. Les fédérations de propriétaires y voient un frein à l’investissement locatif, les associations de locataires réclament plus de contrôles.
Questions fréquentes
L’encadrement s’applique-t-il aux baux en cours ?
Il s’applique à la signature et au renouvellement. En cours de bail, le loyer n’évolue que par la révision annuelle selon l’IRL, si le bail la prévoit. Au renouvellement, le locataire peut demander une baisse si son loyer dépasse le loyer de référence majoré.
Le bailleur peut-il augmenter un loyer trop bas ?
Oui, au renouvellement, si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. La proposition doit partir au moins six mois avant le terme du bail, sans dépasser le loyer de référence minoré. La hausse s’applique ensuite par tiers ou par sixième.
Les charges sont-elles comprises dans le plafond ?
Non. Le plafond porte sur le loyer de base hors charges. Les charges récupérables s’ajoutent.
Que se passe-t-il si la prolongation n’est pas votée à temps ?
Les nouveaux baux ne seraient plus soumis au loyer de référence majoré et le complément de loyer perdrait son objet. Le plafonnement des hausses en zone tendue continuerait de s’appliquer, au moins jusqu’au 31 juillet 2027.
Un meublé loué à un étudiant est-il concerné ?
Oui, s’il s’agit de sa résidence principale ou d’un bail mobilité. Le plafond est celui de la grille « meublé », plus élevé. Les résidences avec services gérées par un mandataire unique sont exclues.
Sources
- Légifrance : article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (version en vigueur)
- Légifrance : décret n° 2015-650 du 10 juin 2015, complément de loyer
- Arrêté préfectoral n° IDF-2026-06-12-00003 du 12 juin 2026 (loyers de référence à Paris)
- Service-public.fr : encadrement des loyers en zone tendue (vérifié le 1er août 2026)
- ANIL : encadrement de l’évolution des loyers en zones tendues à compter du 1er août 2026
- DRIHL Île-de-France : arrêtés et simulateur des loyers de référence
- Public Sénat : le compromis sur l’encadrement des loyers (22 octobre 2026)
- Boursorama (AFP) : le Sénat vote pour prolonger deux ans l’encadrement des loyers (22 octobre 2026)
- Selectra : ce que la fin de l’encadrement changerait pour les baux (26 octobre 2026)
- Banque des territoires : le rapport de la Cour des comptes (14 octobre 2026)
- Fondation pour le logement des défavorisés : 6e baromètre de l’encadrement des loyers (septembre 2026)
Article mis à jour le 31 octobre 2026. Il donne une information générale et ne remplace pas le conseil d’un avocat ou d’une ADIL.
