En bref. Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi anti-squat ou loi Kasbarian-Bergé, squatter un logement est puni de trois ans de prison et de 45 000 € d’amende. Le propriétaire peut demander au préfet une évacuation sans passer par le juge, que le bien soit sa résidence principale, une résidence secondaire ou un logement vide. Le locataire qui reste dans les lieux malgré un jugement d’expulsion définitif risque, lui, 7 500 € d’amende.
Que change la loi anti-squat du 27 juillet 2023 ?
Publiée au Journal officiel du 28 juillet 2023, la loi poursuit deux objectifs : mieux réprimer le squat et accélérer le traitement des impayés de loyer. Elle triple les peines de la violation de domicile, crée de nouveaux délits et étend la procédure d’évacuation administrative à tous les locaux d’habitation.
| Infraction | Texte | Peine encourue |
|---|---|---|
| Violation de domicile (squat d’un domicile) | Art. 226-4 du code pénal | 3 ans et 45 000 € (contre 1 an et 15 000 € avant 2023) |
| Occupation frauduleuse d’un local d’habitation, commercial, agricole ou professionnel | Art. 315-1 du code pénal | 2 ans et 30 000 € |
| Maintien dans un logement malgré un jugement d’expulsion définitif | Art. 315-2 du code pénal | 7 500 € d’amende |
| Propagande ou publicité en faveur du squat | Art. 226-4-2-1 du code pénal | 3 750 € d’amende |
| Louer le bien d’autrui en se faisant passer pour son propriétaire | Code pénal (escroquerie au faux propriétaire) | 3 ans et 45 000 € |
Qu’est-ce qu’un domicile au sens de la loi ?
La loi précise que constitue notamment le domicile d’une personne « tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non ». Une résidence secondaire meublée ou un appartement entre deux locations est donc protégé comme un domicile. Le Conseil constitutionnel a validé cette définition sous une réserve d’interprétation : la présence de meubles doit permettre de considérer que la personne a le droit d’y habiter.
Pour les locaux vides, commerciaux, agricoles ou professionnels, le nouveau délit d’occupation frauduleuse (art. 315-1) prend le relais : il sanctionne l’entrée par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, et le maintien dans les lieux qui s’ensuit.
Comment faire évacuer un logement squatté par le préfet ?
La procédure administrative de l’article 38 de la loi DALO du 5 mars 2007 permet de récupérer son bien en quelques jours, sans décision de justice. Depuis 2023, elle est ouverte au propriétaire de tout local à usage d’habitation occupé illicitement, et plus seulement à l’occupant dont le domicile est squatté.
- Porter plainte au commissariat ou à la gendarmerie pour violation de domicile ou occupation frauduleuse.
- Prouver son droit sur le bien : titre de propriété, avis de taxe foncière, factures. Si l’occupation empêche de réunir ces pièces, le préfet sollicite l’administration fiscale, qui dispose de 72 heures.
- Faire constater l’occupation par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice.
- Saisir le préfet du département. Il a 48 heures pour se prononcer après réception d’une demande complète, en tenant compte de la situation personnelle et familiale des occupants.
- Mise en demeure des occupants de quitter les lieux, dans un délai d’au moins 24 heures. Ce délai passe à 7 jours lorsque le local n’est pas le domicile du demandeur.
- Évacuation forcée par la force publique si les occupants ne sont pas partis à l’expiration du délai.
Le préfet ne peut refuser que si les conditions ne sont pas remplies ou pour un motif impérieux d’intérêt général, et il doit alors motiver sa décision. Le délai de 48 heures dont on parle souvent n’est pas un délai pour agir après l’entrée des squatteurs : c’est le délai laissé au préfet pour répondre.
Et si l’on passe par le juge ?
La voie judiciaire reste ouverte, notamment pour obtenir des dommages et intérêts. Les occupants entrés par voie de fait ne bénéficient ni de la trêve hivernale ni de délais de grâce : la loi de 2023 a supprimé la possibilité pour le juge de leur en accorder. Si l’État refuse ensuite de prêter le concours de la force publique pour exécuter le jugement, le propriétaire a droit à une indemnisation, après une demande préalable adressée au préfet.
Locataire en impayé : ce qui change pour le bailleur
- La clause résolutoire devient obligatoire dans les baux d’habitation.
- Le délai laissé au locataire après le commandement de payer passe de deux mois à six semaines.
- Les délais que peut accorder le juge pour quitter les lieux sont ramenés à une fourchette d’un mois à un an (contre trois mois à trois ans).
- Le locataire qui se maintient plus de deux mois après un commandement de quitter les lieux fondé sur une décision définitive encourt 7 500 € d’amende, sauf pendant la trêve hivernale, s’il a saisi le juge pour obtenir des délais ou s’il occupe un logement social.
Un locataire qui cesse de payer n’est pas un squatteur : il est entré légalement, et son expulsion suit la procédure judiciaire classique.
Ce que le Conseil constitutionnel a censuré
Saisi avant la promulgation, le Conseil constitutionnel a censuré l’article qui exonérait le propriétaire d’un bien squatté de toute responsabilité en cas de dommage lié à un défaut d’entretien. Il a jugé l’atteinte au droit des victimes disproportionnée, puisque l’exonération jouait aussi à l’égard des tiers. Le propriétaire reste donc responsable de l’état de son immeuble.
Questions fréquentes
Combien de temps faut-il pour faire partir des squatteurs ?
Par la voie administrative, quelques jours si le dossier est complet : 48 heures pour la décision du préfet, puis au moins 24 heures (7 jours hors domicile) pour la mise en demeure. Par la voie judiciaire, comptez plusieurs mois.
Peut-on changer les serrures ou couper l’eau soi-même ?
Non. Expulser soi-même des occupants, même sans droit, expose le propriétaire à des poursuites. Il faut passer par le préfet ou par le juge.
La trêve hivernale protège-t-elle les squatteurs ?
Non, pas lorsqu’ils sont entrés par voie de fait. Elle protège en revanche le locataire en impayé du 1er novembre au 31 mars.
Une résidence secondaire est-elle protégée ?
Oui. Dès lors qu’elle contient des meubles appartenant au propriétaire, elle constitue son domicile au sens pénal, même s’il n’y habite pas.
Sources
- Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite (Légifrance)
- Analyse juridique de l’ANIL
- Fiche Vie publique
Article mis à jour le 31 octobre 2026. Il donne une information générale et ne remplace pas le conseil d’un avocat ou d’un commissaire de justice.
